近月銀行同業拆息跌勢明顯,1個月拆息跌至0.1%近十年來低水平,導致H按實際息率亦出現顯著跌幅,加上有個別銀行對於轉按業務轉趨積極,增加轉按優惠並下調息率,令個別轉按息率低至H+1.3%至H+1.4%,實際息率由去年曾達2.5厘降為個別低至1.4厘,推動轉按需求開始回升。其中,以超低借貸成本轉按套現的誘因增加。

  現時按息處於超低水平,造就磚頭套取流動資金的成本相當低廉,以物業套取100萬元資金的每月利息僅約1250元,吸引業主透過持有之物業以低息成本套取資金尋求高回報,又或作資金運用。息率下跌兼且貸款業務競爭下,私人貸款的利息亦逐步趨跌,部分實際年利率低至2厘至5厘,個別合條件的貸款低至2厘以下。

  那麼私人貸款與物業套現應如何選擇?私人貸款的彈性較大,無須抵押物業,由申請至提取資金的速度較快,適合短時間內需要資金運用的人士。私人貸款的收費準則參差,或涉及手續費,故此借款人宜用實際年利率作為參考基準,私人貸款還款期一般由3個月至60個月不等,視乎借款人之需要而選擇。

  至於物業套現,利息支出一般可低於私人貸款,資金成本上是較低的。由於物業價值動輒幾百萬或以上,若有足夠水位,透過物業可套取的貸款額較高,例如一個估值800萬元之單位,業主剩餘按揭額僅150萬元,以六成按揭額480萬元計,扣除按揭餘額後,業主仍可透過加按套現金額達330萬元。

  物業套現之還款期可長達10年至30年不等,拉長還款期可減輕每月還款負擔,但要留意轉按/加按一般設有為期2年之罰息期。由於轉按套現屬於有抵押按揭貸款,當中涉及重新辦理按揭契約及律師樓手續,故此套取資金的所需時間較私貸長,一般仍需1個多月時間,故此物業套現一般不適合用作緊急或短期資金周轉。