半新股少蟹貨贏面大

●銳升證券首席執行官鄧聲興:近期股價破頂創新高的物管股,往往是上市時間較短的股份(俗稱半新股)。以融創服務(01516)為例,自去年11月份上市至今,股價屢創新高,主要因為高位沒有「蟹貨」,所以升勢就較暢順。相對地,許多物管股股價在高位回調後,導致高位有不少「蟹貨」,對股價構成壓力。

母公司賣樓數字具啟示作用

●光大新鴻基證券策略師伍禮賢:若果母公司為內房企業,在揀選物管股時,要留意其大股東過去3、4年銷售紀錄。因為大股東完成銷售樓盤,到物管公司承接這些新盤的管理工作,往往有數年的時間差距;所以,母公司樓盤銷售強勁的物管股,其投資價值亦較佳。

看好併購第三方項目能力較強股份

●光大新鴻基證券策略師伍禮賢:母公司非內房企業的物管股,雖然缺少母公司注資的利好因素,但若果向第三方收購項目的能力較強,反映有較高市場競爭力,尤其是當內房行業高速發展趨勢出現拐點,併購能力的高低,直接影響物管股的投資價值。

中型股易靠併購壯大業務

●銳升證券首席執行官鄧聲興:合景悠活(03913)最新公布以13.2億元人民幣,收購內地物管公司雪松智聯80%權益,收購市盈率12倍,遠低於合景悠活預測市盈率;通過是次交易,公司所管理的物業面積大增(據摩通指出,合景悠活在交易日後,物業管理面積會增加8600萬平方米,至1.26億平方米)。雖然物業管理規模較大的物管股,其投資價值較佳,但若果管理規模面積太大,便難以通過項目收購,大幅增加管理面積。雅生活服務(03319)、碧桂園服務(06098)屬於典型例子。

建築面積儲備揭示業績增厚潛力

●光大新鴻基證券策略師伍禮賢:物管公司的合約建築面積,可分為「在管建築面積」及「建築面積儲備(即尚未交付的物業合約建築面積)」。前者貢獻公司目前盈利,後者影響未來盈利增長空間。因此,挑選物管股時,投資者須注意「建築面積儲備」佔合約建築面積比重較高的公司。碧桂園服務(06098)、綠城服務(02869)是典型例子,他們「建築面積儲備」多於「在管建築面積」。

估值高股份有可取之處

●光大新鴻基證券策略師伍禮賢:傳統選股看市盈率,但選物管股則要掌握業績增長速度、增長持續性。以恆大物業(06666)為例,雖然往績市盈率逾百倍,但去年盈利可以倍增,今年盈利繼續處於高增長,相信兩年後估值會降至30餘倍。因此,高估值配會高增長的股票,仍有投資價值。世茂服務(00873)同樣是這類股份。

增值業務比重是關鍵

●光大新鴻基證券策略師伍禮賢:物管公司有兩項主要收入來源:物業管理收入,以及增值服務收入(包含業主增值服務、社區增值服務)。由於增值服務的毛利率較高,所以增值服務收入佔總體收入比重較高的物管股,可以看高一線。新城悅服務(01755)增值服務收入佔比超過五成,對業績有提升作用。彩生活(01778)物管服收入佔比達八成,投資價值相形失色。