自2021年以來,港股急升。主要是科技股帶動。騰訊氣勢如虹,今年首三星期股價已經升了3成。市場焦點放在新經濟股上,舊經濟股明顯落後。最近內房股也開始有投資者關注,主要原因都是估值極之便宜,一些藍籌內房股市盈率跌至4倍,市賬率跌至5成不到,嚴重超賣。

藍籌股碧桂園是其中一隻嚴重超賣的藍籌內房股。集團最新披露的2020年全年經營數據顯示,雖然遭受疫情衝擊,但集團及聯營合營企業銷售業績仍創新高,累計實現權益銷售金額為5706.6億元(人民幣、下同),按年增長3.34%。另據第三方機構克而瑞研究中心的數據,碧桂園的全口徑銷售額為7888億元,穩居行業銷售冠軍,更較第二名超出800億元的差距。在挑戰重重的2020年,規模如此龐大的房企在疫情中仍保持增長。

內地監管當局對內房有嚴格風險管理,最近設立了三條紅線。主要是監管內房企業的借貸水平,不能高過紅線,否則不能增加借貸。國家防止系統性風險,尤其是內房企業借貸高企。在這監管環境下,內房企業財政趨於穩定。風險已經成為房企投資的首要考慮。在城市選擇上,房企將更傾向於「擇優而投」,選擇基本面優質的城市或深耕型區域更有利於去化的實現。其中,長三角、粵港澳大灣區因為核心城市及周邊衛星城市經濟基本面較為出眾,潛在購房需求堅挺,並有較強購買力支持,市場前景被長期看好。

碧桂園能穩健前行,很大程度上有賴於其廣泛而均衡的城市布局戰略,以及因城施策的投資策略。在已獲取的可售資源中,98%位於常住人口50萬人以上的區域,93%位於人口流入區域,73%位於五大城市群,大多數貨量的分布符合人口流動趨勢,這些區域的住房交易在疫情過後率先回暖。

有專家表示,「十四五」期間,中國的城鎮化將帶來超過70億平方米左右的新建商品住宅需求,核心城市群及周邊的低線城市也將迎來新一輪的政策和市場機遇。碧桂園一直通過國家發展戰略、城鎮化推進方向、人口流動趨勢等指標,不斷拓寬自己的投資邊界,成功令業績穩步上升。

碧桂園整體全口徑銷售額由2016年的3088.4億元上升到了2020年約7888億元(第三方統計數據),增幅達150.3%;2016至2019年,碧桂園營業收入由1530.9億元增至4859.1億元,增幅達217%;淨利潤則由約137億元增長至612億元,增幅高達約347%。

證券商普遍看好碧桂園前景,有證券商指,碧桂園合理布局把握城鎮化紅利,2020年全年銷售實現穩健增長,維持其「買入」評級。獨特的經營策略支撐了公司的銷售增長:布局方面,公司多數貨值符合人口流動趨勢;商業模式方面,公司的產品力在下沉市場具備顯著優勢,而出色的成本管控則使公司能夠取得更為充足的利潤空間。獨特的經營策略亦使公司取得優秀的市佔率。

碧桂園在三四線城市的發展策略是獨到而正確的,在更具產品溢價潛力和流程管控必要性的市場,在這些市場碧桂園沒有規模化的競爭對手。一旦公司管理紅利重新釋放,相信公司的盈利能力將率先於同行而反彈。另外,碧桂園所處三四線區域的市場整體縱深,明顯好於市場預期。憑借所在區域優勢和自身努力,公司或在2021年迎來銷售利潤率反彈,維持其「買入」的評級及目標價15.66港元。較現價約10元水平有潛在逾50%上升空間,值得加以留意。內房股估值嚴重落後於大市,尤其是科網股。投資者如要找價值投資,有穩定現金流,及派息高,碧桂園是首選。